1322个字 阅读时长：4分钟 中产先生 | 洞见时代 发现价值 讲述生活 行业变天。 8月底和10月前，通常都是楼市新政的窗口期，要不就是提前为金九银十做政策准备，要不就是就是金九差点意思，给银十加把火。 上周新政果然来了，而且不是一条。 大家最关注的是： 房贷延长到40年 。 其实一共三条： 1、供给端：现房销售 有序推行商品住房现房销售，主体结构封顶方可预售。 因为预售制的关系，出现不少交了钱却拿不到房的现象。 说起预售制，要一分为二 ： 在房地产发展早期，开发商资金不足，市场又缺房子，预售制能最大程度地发挥资金效率，促进住房快速供给，这是有积极的一面的。 当然，在楼市供给得到满足，甚至出现过剩的时候，预售制风险的一面也出现了，造成了不少烂尾项目，甚至金融风险。 所以： 现在推动现房销售，说明整个市场已经转向 。 这对普通购房者当然是好事，不用担心拿不到房，但对于房企就是压力了。 2、开发端：高周转结束 预售资金全额监管、房贷竣工备案后发放、开发贷主办银行制封闭管，资本市场融资和项目挂钩。 预售门槛提高，贷款管理封闭，资本市场收紧，也意味着： 房地产高周转的模式结束了 。 房地产最被诟病的一条就是空手套白狼： 核心就是预售资金的循环 。 房子还没开始建，预售资金就到手了，用这笔钱建了框架，又抵押给银行或者资本市场，融资之后再去拿地，预售资金不断循环，成了三高： 高杠杆 高周转 高风险 。 以高周转降低高风险，最后风险和杠杆越来越大，很多房企都栽在这上面。 现在在资金端的收紧，也将改变房地产的开发模式： 高周转时代结束了。 3、需求端：房贷40年 需求端最值得关注的就是： 房贷延长至40年。 目的很明确： 降低刚需月供负担 。 简单计算一下： 100万房贷，3%的利率，贷40年每个月比贷30年少还635，一年少还7000多。 对于刚需还是有吸引力的。 这个账要这么算： 没有人真的会还房贷还40年的，等经济回暖了，很可能十年不到就还完了，只不过目前经济调整期，大家预期不高，都不愿意买房。 如果拉长时间来看，对外来有预期的话，还是有吸引力的，可以让一些暂时没有能力买房的人获得买房资格。 另外就是一线小户型投资者 。 现在房价不高，不少一线城市小户型也才200万左右，全款买下来出租，租金不但可以覆盖房贷，而且还有盈利，比放银行利润还高。 这些投资客其实是喜欢降低月供负担的，月供越低利润越高，然后房贷期限没关系，别说40年，只要房租不下降，100年也行。 所以： 新政对楼市还是有一些刺激作用的，至于作用有多大， 不同城市，是否见底，未来预期 ，都要具体分析。 但这些不是主要的，主要还是： 房地产底层重构。 供给、资金、开发三大底层逻辑都变了： 楼市新发展模式落地，楼市进一步转向消费和民生属性 。 这是真的变天，不是短期刺激。 希望房地产可以由此软着陆 ，这对所有人都是最好的结果。 大家怎么看呢？ 可以留言说说。 就这样。 特别